一、项目基本情况

1. 服务地点：沈阳市和平区南三马路61号。

2. 服务面积：总计75000㎡。

（1）全民健身中心：建筑面积32930.34㎡：地上四层（含局部夹层）28000㎡，地下两层5000㎡；地下一层层高为5.1米，地下二层层高为4.1米，地上1至3层层高为7.2米（含局部夹层层高为3.6米），4层层高为12.9米（含局部夹层层高为7.8米），建筑总高度为37.300米；地下停车泊位：77个；容积率：3.72；建筑密度：71.5%.

（2）网球馆：建筑面积12743.52㎡：网球馆建筑总高度为39.75米，室内设有5片标准网球场地，包含网球馆和教学训练区两部分内容。教学训练区设训练教学用房、食堂、学员活动室、运动员宿舍、教练办公室、运动员休养室、电教会议室等附属配套设施。

（3）室外运动广场：占地面积28000㎡：建有篮球、足球、网球、门球、板式网球、健身路径等场地及附属配套设施。

二、岗位人员配置及要求（共计72人）

1. 项目经理1人

要求：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），50周岁以下，3年以上从事过类似规模项目管理经验者，善于管理、沟通；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。

2、项目内勤：（1人）

负责项目上的考勤、工资表统计。项目上的所有档案管理。项目上甲方报送资料统计。物资管理工作。领导交办的工作。在项目经理的直接领导下负责项目所有内业、内勤方面的管理工作,直接对项目经理负责。

3. 秩序维护队长1人

要求：50周岁以下，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度，接受过正规训练，具有良好的工作素质，具有较强的安全保卫日常管理能力，应急处理能力和快速反应能力。

4. 消防监控员6人

要求：50周岁以下，消防监控员需有建构筑（物）消防员或消防设施操作员证书（上岗前核验相关证明材料），责任心强，熟练掌握和操作消防（监控）各类设备。工作时间：实行24小时双人值班制

5. 秩序维护员30人

1）、门岗（24人）：55周岁以下，责任心强，五官端正，气质端庄，训练有素，文明执勤，认真负责，严格遵守采购人各项规章制度，具有较强的防范意识和快速反应能力。负责该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡楼等工作职责。

人员设定：现中心共有日常安全值守岗位4个（具体如下）：

综合楼（西门）：人员配置9人，每班3人（入口，安检，出口。上24小时、休48小时）

综合楼（南门）：人员配置3人，每班1人（上24小时、休48小时）

网球馆（南门）：人员配置6人，每班2人（上24小时、休48小时）

网球馆（西门）：人员配置6人，每班2人（上24小时、休48小时）

2）、巡逻岗（6人）：50周岁以下，男性，身高1.70以上，责任心强，五官端正，气质端庄，训练有素，文明执勤，认真负责，严格遵守采购人各项规章制度，具有较强的防范意识和快速反应能力。

人员设定：人员配置6人，每班2人（上24小时、休48小时）

6. 保洁主管1人，保洁员8人。

1)保洁主管（1人）要求：保洁主管，50周岁以下，五官端正，有强烈的责任心，从事保洁专业管理工作经验两年以上。工作时间：8:00-20:00

2)保洁员（8人），50周岁以下，责任心强，具有熟练掌握和操作各种清（保）洁设备能力。保洁服务面积共75000平米，工作时间：倒班制，二班到，6:00-14:00，14:00-22:00。

7.浴室4人

主要负责浴室日常管理清洁工作。工作时间：5:30-21:30

男浴2人：第一班上班时间为5:30-13:30（8小时），第二班上班时间为13:30-21:30（8小时）。

女浴2人：第一班上班时间为5:30-13:30（8小时），第二班上班时间为13:30-21:30（8小时）。

8.接待引导员2人

要求：负责来访人员登记、接待、引导工作，女性，身高160CM以上，40周岁以下，了解前台接待流程，受过接待服务专业培训，具有前台接待经历，形象好，气质佳，品貌端庄，举止文雅大方。工作时间：8:00-20:00

9.工程主管1人，工程运维人员17人。

1)工程主管（1人）：应具有相关专业5年以上管理工作经验，60周岁以下，具有较强的专业技术能力，善于管理、沟通；熟练掌握物业管理政策法规、标准化服务要求及工作程序；掌握强弱电基本常识；有较强的组织、计划、协调能力及较高的领导管理水平和团队精神、爱岗敬业。工作时间：8:00-20:00

2）直燃机运行（6人）：

负责直燃机组设备安全运行，填写运行值班记录，交接班记录，发现隐患及时上报。工作时间：实行24小时值班制。

3）变电运行（6人）：

负责变电所设备安全运行，填写运行值班记录，交接班记录，发现安全隐患立即上报。需持有特种作业操作证（电工作业）（上岗前核验相关证明材料）。工作时间：实行24小时值班制。

4)强电工（2人）：应具有相关专业3年以上管理工作经验，具有良好的机电专业基础知识，熟悉物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，年龄要求60周岁以下。工作时间：实行24小时值班制。

5)弱电工（1人）：应具有相关专业2年以上管理工作经验，了解、掌握会议音视频及多媒体系统、视频会议系统、监控系统、LED大屏幕等设施的维护、有操作、使用。维修、管理工作经验，能够独立排除一般常见的设备故障，年龄要求60周岁以下。工作时间：8:00-20:00

6)综合维修（2人）：具有良好的给排水、空调、通风及采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗、电器设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力，需持有特种作业操作证（电工作业）（上岗前核验相关证明材料），年龄要求60周岁以下。工作时间：8:00-20:00

三、服务内容

（一）卫生保洁

1. 制订详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照预定清洁标准操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日全天候保洁管理。

2. 负责区级领导办公室（或指定区域、房间）的室内清洁。

3. 负责各运动场地及浴室、棋牌室、健身房等清洁。

4. 负责地板、地面、墙面、服务台、公共通道、电梯、大厅、门窗镜等公共区域清洁。

5. 负责室内外灯具、中央空调出口、新风口、单体空调、中央空调及机房卫生清洁。

6. 负责卫生消杀（费用由采购人负责）。

7. 负责每日垃圾分类、垃圾收集及清运工作。

8．负责雪停后及时清除分担区域内积雪。

（二）安防管理

1. 负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。

2. 负责门卫24小时值班室值班及外来人员接待登记、引导工作。

3. 负责地下停车场入口车辆查验、登记、摆放疏导工作。遇大型活动协助业主对停车场进行有序管理。

4. 负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护正常办公秩序。

5. 负责24小时消防监控系统的原型管理及紧急事件处置报告工作。

6. 负责院内消防设施的管理，负责灭火器日常管理（包括使用管理、时效管理、配置管理）。

（三）工程维修、养护、运行和管理

1. 空调（含单体、中央空调）：燃气供暖（制冷）系统、新风机组、风机盘管、冷水机组、冷却塔、循环泵、管线、阀门、配电等附属设备的维护运行和管理。

2. 供配电系统：负责变压器、高低压配电设备、二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜、楼内外照明、墙壁配电和发电机组及其他各要素配电设备。配合电力部门对系统的电力打压测试。

3. 给排水系统：负责饮用水设备日常维修维护运行管理和饮用水水质监测；蓄水池、水箱、水泵、阀门、管线、微机给水等设备设施的日常维护维修运行管理；负责排水系统、卫生洁具等维修养护管理。

4. 消防系统：负责消防防控主机、烟感探测器、温感探测器、消防喷淋、室内外消防栓、水泵接合器、消防器材管理、气体灭火、消防水泵及配电、灭火器材、消防标志、防火卷帘门、燃气报警器、送风排烟系统、消防应急灯、疏散指示灯、消防广播等系统维修养护运行管理。配合消防检测机构对系统的年度检测。

5. 安防监控系统：负责监控室内全部设备、楼内（院内）摄录设备、会议室音视频设备维修管理。

6. 办公家具、门窗、电器设备等维修维护管理。

7. 电梯日常运行监测管理，处置突发情况。配合电梯维保部门做好日常养护工作。

8. 采购人委托其他设备设施维护维修保养管理。

(四）其他职责：

1、遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方名义做虚假和不实的宣传。

2、总体负责组织物业服务的管理实施，保持同甲方管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，接受甲方监督指导。

3、乙方必须严格审核录用物业管理及其他从业人员，必须全员签订劳动合同，严格执行国家劳动法规，保障从业人员的合法权益。如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新录用人员的自然情况书面向甲方通报，经甲方同意后方可实施，未经甲方允许乙方不得擅自并岗减员。

4、及时调整甲方认为不适合继续在甲方服务的物业公司工作人员（以甲方书面通知为准）。

5、建立从业人员考勤制度，实施岗前及在岗位培训制度，对从业人员的工作质量，效率进行动态管理和监督。

四、服务质量目标及要求

1. 消防管理

（1）监（消）控室实行24小时值班制度，值班人员必须严格执行《监控室值班管理规定》和采购人有关其它规定；

（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，发现问题及时上报并做好记录。

（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（5）制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

（6）无火灾及安全隐患。

2. 卫生保洁管理

（1）保洁设施完备，并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月做一次机械清洁养护），确保地面光洁无污渍。

（2）本委托项目范围内所有区域卫生保洁、实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查保洁工作。

（3）各楼层领导办公室实行7:30时前或晚6:30时后保洁，公共办公区域实行夜间保洁，室内卫生达到四壁无尘，办公家具表面光滑光亮，地面无杂物、无污渍，窗户干净明亮、无水印、无手印，桌椅、物品摆放整齐有序。1#办公楼7-9层每周双休日及节假日安排保洁员轮流值班。

（4）公共区域卫生间、走廊、楼梯通道、电梯间、电梯轿厢、大厅、门窗镜及其他公共部位实行公共部位实行工作日全天候保洁，定时打扫，用纸巾擦拭无灰尘。

（5）各种设施无灰尘、无油渍，无擅自占用和对方杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹，垃圾筒上盖内无烟头和其他杂物。

（6）地下停车场每天清洁二次，庭院每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土、树叶等。垃圾严格按照沈阳市垃圾分类实施方案要求进行垃圾分类，并做到日产日清日运。卫生清理、垃圾清运及时率达到100%。

（7）采购人对保洁服务满意率达到95%以上。

3. 安全保卫

（1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护员熟悉区域内环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。巡视检查及交接班记录填写完整，无早填、漏填现象。

（2）结合服务区域特点，制定安全防范措施，在任何部位报警后必须在15分钟内赶到现场。

（3）大堂岗做好来访登记，监督区域清洁卫生情况，工作时间为站立固定岗设置。

（4）巡逻岗人员严格执行安全巡视要求；做到一听、二看、三闻、四应急；排查各楼层安全隐患；监督楼层设施、保洁问题；耐心回答业主问题；可疑人员的询问与动态跟进。

（5）对进入地下停车场的机动车辆进行监管，无关车辆禁止入内。机关公务用车规定停放整齐，进出车辆管理有序，有专人疏导，保证道路通行顺畅。

（6）采购人对安防服务满意率达到100%。

4. 工程维修、养护、运行和管理

（一）总体要求

（1） 制订设备安全运行岗位责任制和定期巡视检查维修保养、运行记录、维修档案等管理制度，并严格执行。

（2） 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备管理要求。

（3） 配备所需技术人员；专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（4） 设备良好，运行正常，一年内无责任管理事故。

（二）供电系统

（1） 保证 24 小时正常供电，变电所 24 小时值班，每小时巡视 1 次。

（2） 制订临时用电管理措施及停电应急管理措施并严格执行。

（3） 对供电设备设施坚持每天不少于 8 次检查巡视，对易损配件要及时更换。

（三）弱电系统

（1） 按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 15 分钟内到达现场，及时组织抢修，保证各弱电系统正常工作。

（2）电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，全力配合相关部门在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。

（3）经常巡视检查各会议室音响及多媒体设备，发现故障及时维修，保证其始终处于完好状态，能够随时开通。重要会议及活动，按采购人要求提前做好准备工作，保证会议及活动顺利进行。

（四）给排水系统

（1）按规定对水箱、水池进行卫生清洁，保证饮用水达到行业规定的标准，操作人员按照规定进行健康体检。

（2）排水系统畅通，地下一、二层（设备间、车库）无积水侵泡。

（3）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（4）保证地下一、二层各污水井自动排水设备设施始终处于正常工作状态，坚持每 1 小时巡查一次，并做好检查记录。

（5）制定事故应急预案，并严格执行。

（五）空调系统（含单体、中央空调）

（1）空调系统运行正常，水塔运行正常，噪音指数不超标，无严重漏水现象。

（2）制定空调系统发生故障应急处理预案。

（3）冬季室内温度不得低于 18℃，夏季室内温度不得高于 28℃。

（4）每天对空调运行情况进行巡查，并做好记录，发生故障要及时维修。

（5）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在10分钟内到达现场维修并做好记录。

（六）管理指标：公共设施设备完好率99%；主要机电设备完好率99%；维修服务回访率100%。

五、其他要求：

1、不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的甲方明确要求保密的信息。

2、维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

3、物业员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

4、甲方职工及健身人群对物业公司的满意率达到95%。

5、注重安全管理，提高安全意识，保证设备运行安全、消防安全和全体员工的人身安全；对违反有关安全管理规定和操作规程造成的设备、设施损坏和人身伤害，由物业公司承担全部责任和所发生的费用；其从业人员在工作中的伤、病治疗及其它费用全部由物业公司自行承担。

六、其他说明

1. 物业管理要求井然有序，服务热情周到，保障及时细致，力避浪费，提高效率，安全顺畅无事故。

2. 能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。

3. 中标物业服务企业要保证物业人员的相对稳定，人员变化时应提前向采购人进行沟通，物业招聘的所有人员必须政治可靠，无任何违法乱纪记录及无劣迹记载。

4.保障及时细致，力避浪费，提高效率，安全顺畅运行无事故。

5.成交单位要保证人员的相对稳定，人员变化时应提前向采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。所有人员必须政治可靠，无任何违法乱纪记录及无劣迹记载。

6.员工工资达到沈阳市政府规定的最低工资标准。法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。

7.投标报价包括员工工资、社会五险、服装费、工会经费、管理费、保洁用具（材料）费用、维修工具费用、临时加班费用、税金等所有费用。

七、违约责任

1、乙方按甲方要求配齐各岗位人员，出现缺岗人员按缺岗人数、天数扣除人均物业管理费。

2、一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，对方有权要求继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如乙方管理不善，连续三个月物业管理服务满意率低于95%或者管理失误给甲方造成重大经济损失或声誉造成重大影响，甲方有权终止合同。

3、一方在合同期届满前提出终止合同的，应提前两个月以书面形式通知对方，一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方有权单方解除合同，违约方需承担未履行合同价款总额20%的违约金。因不可抗力导致不能履行合同的，双方协商可解除合同，并根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。